المعاليم الموظّفة على العقارات المبنية: الزبلة والخروبة

المعاليم الموظّفة على العقارات المبنية:
الزبلة والخروبة

 

خصصت مجلة الجباية المحلية التونسية في بابها الأول 29 فصلا تتعلق بالمعاليم والأداءات الموظفة على العقارات المبنية أخضعت من خلالها هذا الصنف من العقارات إلى عدة ضوابط وإجراءات. وتعتبر هذه الضوابط والإجراءات المكون الأساسي للإطار القانوني للمعاليم الموظفة على العقارات المبنية يضاف إليها عدة أوامر ومراسيم سنتعرض إليها ضمن هذا المقال.

رغم ترسانة القوانين ومشاريع القوانين المتعلقة بهذا النوع من الأداء فإن المواطن التونسي يجهل معظم جوانبه وأسسه وآثاره وربما لو سئل المواطن حول مفهوم المعاليم الموظفة على العقارات المعدة للسكن لما استطاع تمييزه عن مفاهيم قانونية أخرى. ويرجع ذلك بالأساس إلى أن المواطن التونسي أصبح في وضع شبه قطيعة فيما يتعلق بواجبه الضريبي. لكن الطريف في الأمر أن المواطن ذاته إذا أعدنا طرح السؤال عليه بطريقة أخرى واستبدلنا عبارة المعاليم الموظفة على العقارات المبنية بعبارة “الزبلة والخروبة” لتلقينا الإجابة فورا فهو المفهوم المتعارف عليه في تونس منذ زمن بعيد أي منذ أن اعتمده محمد الصادق باي سنة 1840 وظل هذا المفهوم شائعا إلى اليوم.

I – ماهي الأسس القانونية للمعاليم الموظفة على العقارات المبينة؟

تندرج المعاليم الموظفة على العقارات المبنية أو القابلة للسكن ضمن مجموعة من الأحكام التي تضمنتها مجلة الجباية المحلية. يضاف إليها الأمر عدد 1185 سنة 2007 المؤرخ في 14 ماي 2007، والأمر عدد 1186 لسنة 2007 المؤرخ في 14 ماي 2007 واستنادا إلى المجلة المذكورة فإن المعاليم الموظفة على العقارات المعدة للسكن هي”الأداء الذي يخضع له كل عقار مبني متواجد بالمنطقة البلدية ويطالب القائم بالأداء بخلاصه مرة كل سنة بداية من غرة جانفي”.

وهو ما يعني أن المعلوم الموظف على العقار يتم وفق معيارين أساسين:

•  أولها ضرورة أن يوجد العقار المعني داخل منطقة بلدية.
•  وثانيهما أن خلاص المعلوم يتم بحساب مرة واحدة كل سنة.

وهو ما يثير التساؤل عن ماهية القائم بالأداء والشروط المتعلقة به. أي من هم المعنيون بدفع المعلوم وخلاصه؟ ووفقا لأية شروط؟

II – من هم الأشخاص المعنيون بدفع المعلوم الموظف على العقارات المبنية؟

يستوجب المعلوم على العقارات المبنية على مالك العقار أو المنتفع به. وفي صورة غياب مالك أو منتفع معروف يحمل أداء المعلوم على العقارات المبنية على حائز العقار أو شاغله.

ويستثنى من قائمة المطالبين:

• الدولة والمؤسسات العمومية ذات الصبغة الإدارية أو الجماعات المحلية ما لم تكن العقارات التي تملكها مسوّغة.
• المساجد والعقارات المبنية المخصصة للتعبد والزوايا.
• الدول الأجنبية بعنوان العقارات المبنية التي تملكها والمعدة لإيواء المصالح الإدارية والدبلوماسية شريطة المعاملة بالمثل.
• الجمعيات الخيرية والإسعافية والجمعيات المعترف بها قانونيا والتي تقدم خدمات لفائدة المصلحة العامة.
• المنظمات العالمية المتمتعة بصفة الدبلوماسية بعنوان العقارات المبنية التي تملكها إذا كانت معدة لإيواء مصالحها الإدارية أو مخصصة لسكن رؤساء البعثات المعتمدين لدى الدولة التونسية.

III – ماهي نسب المعلوم وطريقة احتسابه؟

يتم احتساب المعلوم على العقارات المبنية وفق نسب محددة ضمن مجلة الجباية المحلية بالاعتماد على عدد الخدمات المقدمة من طرف الجماعة المحلية والتي توفرها لأصحاب العقارات المبنية والراجعة إليها بالنظر.

يحتسب المعلوم بنسبة ـ2% يتم توظيفها على مبلغ يتم تحديده بالاعتماد على الثمن المرجعي للمتر المربع المبني لكل صنف من أصناف العقارات المبنية والمساحة المغطاة للعقار:

وتصنف العقارات باعتبار المساحة المغطاة إلى أربعة أصناف:

• الصنف الأول: العقارات التي لا تتعدى مساحتها المغطاة 100 متر مربع
• الصنف الثاني: العقارات التي تفوق مساحتها 100 متر مربع ولا تتعدى 200 متر مربع،
• الصنف الثالث: العقارات التي تفوق مساحتها 200 م مربع ولا تتعدى 400 متر مربع.
• الصنف الرابع: العقارات التي تفوق مساحتها 400 متر مربع.

وتعتبر مساحة مغطاة المساحة المبنية الصالحة للسكن دون اعتبار الشرفات غير المسقوفة والمستودعات والدهاليز غير المهيأة للسكن.

وتضبط المساحة المغطاة على أساس تصريح يقوم به المطالب بالمعلوم أو بالاعتماد على المعلومات المتوفرة لديها وعند الاقتضاء على أساس قيس ميداني للعقار بطلب من المطالب بالمعلوم وفي غياب هذه العناصر يقع التصنيف في أعلى صنف إلا إذا أدلى المطالب بالمعلوم بما يخالف ذلك (الاطلاع على الفصل 4 من مجلة الجباية المحلية).

يتم ضبط الحد الأدنى والحد الأقصى للثمن المرجعي للمتر المربع المبني لكل صنف من أصناف العقارات بمقتضى أمر مرة كل 3 سنوات.

وتضبط كل جماعة محلية ثمن المتر المرجعي حسب نوعية الخدمات في نطاق الحدود المبينة بالأمر بواسطة قرار معلل.

وتتحدد نسبة المعلوم حسب عدد الخدمات كما يلي:

تتمثل الخدمات المسداة من قبل البلدية والتي تتحدد بمقتضاها نسبة العلوم فيما يلي:

• توفر التنوير العمومي.
• توفر الأرصفة المبلطة.
• توفر قنوات تصريف المياه المستعملة.
• توفر قنوات تصريف مياه الأمطار.

IV – معلوم تحسين المسكن

يتضمن المعلوم على العقارات المبنية دفع مساهمة لفائدة صندوق تحسين المسكن تحتسب كما يلي:

المساهمة في صندوق تحسين المسكن = أساس المعلوم × 4%

V – طرق استخلاص المعلوم على العقارات المبنية

نظمت مجلة الجباية المحلية عملية استخلاص المعلوم على العقارات المبنية ضمن فصلها عدد 10 الذي ينص أنه يستخلص المعلوم من طرف قباض المالية المعينين لذلك بواسطة جدول تحصيل سنوي يتم إعداده من قبل الجماعة المحلية.

كما أفردت بعض الوضعيات الخاصة بمجموعة من الإجراءات الاستثنائية على غرار حالة وجود العقار في وضع الشياع أو ميراث أو حالات أخرى.

حيث يمكن أن تطرح وضعية العقار الذي يشترك في ملكيته العديد من الأشخاص كالشياع إشكالية في تحديد المطالب بدفع المعلوم لذلك جعل الفصل 11 من المجلة المالكين على الشياع في عقار خاضع للمعلوم أو الشركاء فيه متضامنين في المعلوم على العقارات المبنية مع حفظ حق من قام بالدفع عوضا عن بقية المشتركين في الملك في الرجوع على بقية المالكين أو الشركاء من أجل استخلاص ما قام بدفعه عوضا عنهم.

أما بالنسبة إلى المطالبين بالمعلوم على العقارات المبنية من ذوي الدخل المحدود المنتفعين بإعانة من الدولة أو من الجماعات المحلية فهم يتمتعون بما يسمى بالحط الكلي أي إعفاءهم من هذا الأداء كليا وهو إجراء يضبط عادة بأمر وتراعي فيه الجوانب الاجتماعية والمادية للمطالبين بالأداء.

أما من حيث الإجراءات المتبعة فيستخلص المعلوم على العقارات المبنية   من طرف قابض المالية بواسطة جدول تحصيل سنوي يتم إعداده من قبل البلدية.

يتم إعلام المطالبين بالمعلوم بتاريخ بدء عمليات الإحصاء عن طريق معلقات تنشر بمقر البلدية وبالرائد الرسمي للجمهورية التونسية وبصحيفتين يوميتين على الأقل وذلك قبل بدء عمليات الإحصاء بـ 15 يوما على الأقل وتتم نفس الإجراءات حين الإعلان عن تاريخ ختم عمليات الإحصاء.

كما تقوم الجماعات المحلية بإعلام المطالب بالأداء بمبلغ المعلوم الموظف على عقاره والمعلوم السنوي بطريقة مباشرة عبر رسالة مضمونة الوصول مع إعلام بالبلوغ أو بواسطة أعوان البلدية فيمضي المطالب بالمعلوم على نظير من الإعلام (نسخة).

VI – الواجبات المحمولة على المطالب بالمعلوم

في المقابل يقع على عاتق المطالب بالأداء واجبات متعددة منها التصريح بالأداء لدى مصالح الجماعات المحلية المختصة حسب أنموذج توفره الإدارة خلال الثلاثين يوما الموالية لبداية عملية الإحصاء.

كما يمكن للمطالبين بالمعلوم أن يتقدموا باعتراضاتهم إلى لجنة المراجعة في أجل شهر (30 يوما) من تاريخ إعلامهم بمبلغ المعلوم على عقاراتهم ويجب أن تكون كتابية ومصحوبة بكل الوثائق المؤيدة.

كما يدخل أيضا في الواجبات المحمولة على المطالب بالأداء التحقق من أن المعلوم الموظف على العقار إلى تاريخ يوم بيعه قد تم دفعه وفي صورة عدم الدفع يصبح المشتري متضامنا مع البائع في دفع ما تخلد من المعلوم المستوجب قبل انتقال الملكية وينطبق هذا الإجراء على المشتري للعقارات المبنية الذي وقع التفويت فيها بإذن من المحاكم، وفي حالة انتقال الملكية العقارية يتعين على المالك السابق إعلام البلدية بواسطة تصريح توفره الإدارة أو رسالة مضمونة الوصول مدعمة بسند.

ويحمل على القائم بالمعلوم أيضا إعلام البلدية في أجل لا يتعدى 30 يوما بكل بناء جديد أو توسعة أو إعلاء بكل البناءات التي وقع إشغالها بعد الشغور وبتغيير وجهة استعمالها وتخضع هذه الإجراءات لرقابة الجماعات المحلية وفقا لصلاحيات أوكلت إليها بموجب القانون المنظم لعملية الأداء تطالب من خلالها المطالب بالأداء بالقيام بكل التصريحات والتوضيحات أو المبررات لضبط قاعدة المعلوم على العقارات المبنية.

VII – التهرب من دفع المعلوم

في حالة عدم تقديم المطالب بالمعلوم التوضيحات التي تطلبه البلدية أو عدم قيامه بواجبه في دفع المعلوم أو عدم التصريح فإن الإدارة المعنية والتابعة للجماعة المحلية يمكنها أن تسلط عقوبات تصاعدية وفقا لمقتضيات الفصول 19 و20 من مجلة الجباية المحلية.

تتمثل هذه العقوبات في خطايا تأخير تتفاوت من حيث النسب يتم توظيفها اليا عند التأخير في القيام بواجب الأداء على العقارات المبنية وفي حالة عدم القيام بالتصاريح اللازمة أو القيام بتصريح منقوص أو غير صحيح سواء بالنسبة إلى صاحب العقار أو المنتفع به أو المتسوغ تستخلص هذه الخطايا من طرف قباض المالية المعنيين بذلك ضمن تحصيل سنوي يتم إعداده من قبل البلدية ويتم تحيينه إذا أمكن خلال السنة بمناسبة كل عملية مراقبة.

ورغم تطور منظومة الاحصاء و المراقبة  يبقى هذا النوع من المعاليم محل تساؤلات عدة يرتبط جلها بعدم قدرة الجماعات المحلية على ضبط وتطبيق إجراءات الاستخلاص  فعليا نظرا لما عاشته تونس منذ الثورة إلى حد الانتخابات البلدية من فوضى وخلل إداري وتنظيمي أثر على حسن استخلاص هذا النوع من المعاليم الأمر الذي دفع بالدولة عامة والجماعات المحلية على وجه الخصوص بالتوجه نحو تخفيف الديون المتخلدة بذمة أصحاب العقارات وذلك من خلال الإعفاء الجزئي من المعاليم الموظفة على العقارات المبنية خاصة منها المعدة للسكن سنة 2019 على أمل تدارك سنوات من المد والجزر بين الإدارة والمطالب بالمعلوم وتحفيز المواطنين على تسوية وضعيتهم إزاء البلدية فيما يتعلق بالمعلوم.